セミナー・イベント
実践・不動産バリューアップシリーズ
不況下における不動産アセットマネジメント
～現場編： 大不況1993年・米国シアトルでの“起死回生”実例を踏まえて～
ベーシック講座
不動産
日時
2009年11月18日
(水)
19:00～21:30
内容
【講師より】
市況最悪期において、AMは、不動産物件に対して何をすれば良いのでしょうか？
テナントの解約、賃料値下げ要求、新規募集賃料の下落、加えて、金融機関からのプレッシャー、投資家からの厳しい眼差し。Action を迫られる事象は、いくらでも追いかけて来ます。AMもPMも「火消し」に忙殺される事態も起こりましょう。
とりわけ不況時に、物件において、テナントなど、広く“マーケット”に相対峙するとき、AMの持つ「唯一の味方」、そして「最大のツール」はPMです。AMの貴方は、このツールの中、貴方にとって最良の者を得ていますか？そして、このツールから最大限・最適のパフォーマンスを引き出すリーダーになっていますか？
私は、優れたPMという「味方なし」の言わば「丸腰」で、今回と同規模の不況であったと言われる1993年、米国シアトルでAMを始めました。44階建て、約200億円（円換算）の疑似？ノンリコースローンを抱え、L to V の逆転、約100億円の含みの損（同）がスタートでした。パートナーを組み得る俊秀なるPMに変更することから始めて、Leasing（賃貸）も Management （品質）も有機的に知恵を絞って行動し、文字通りValue を上げ、5年後、すべての含みの損を解消することができました。
何故、その様なことが出来たのだろうか？その後の米国の景気好転も当然ありますが、単に景気の波に乗るだけ以上の「上手分」のパフォーマンスがその原動力だったと思います。努力は勿論しましたが、それは“刻苦勉励型”だけではありませんでした。今も付き合いの続く当時の仲間、PM、BM（ベンダー）、そしてテナントと、「あの時は面白かった」と語り合う「何か」があります。
今回は、このとき実際に取り組んだケースの内、いくつかの実話をケーススタディとして、本コースで取り上げます。
※今回のセミナー受講の前後に、拙著「アメリカビル物語（2007年 綜合ユニコム）」をご一読いただくと、お感じいただけるインパクトはより強くなると思います。
市況最悪期において、AMは、不動産物件に対して何をすれば良いのでしょうか？
テナントの解約、賃料値下げ要求、新規募集賃料の下落、加えて、金融機関からのプレッシャー、投資家からの厳しい眼差し。Action を迫られる事象は、いくらでも追いかけて来ます。AMもPMも「火消し」に忙殺される事態も起こりましょう。
とりわけ不況時に、物件において、テナントなど、広く“マーケット”に相対峙するとき、AMの持つ「唯一の味方」、そして「最大のツール」はPMです。AMの貴方は、このツールの中、貴方にとって最良の者を得ていますか？そして、このツールから最大限・最適のパフォーマンスを引き出すリーダーになっていますか？
私は、優れたPMという「味方なし」の言わば「丸腰」で、今回と同規模の不況であったと言われる1993年、米国シアトルでAMを始めました。44階建て、約200億円（円換算）の疑似？ノンリコースローンを抱え、L to V の逆転、約100億円の含みの損（同）がスタートでした。パートナーを組み得る俊秀なるPMに変更することから始めて、Leasing（賃貸）も Management （品質）も有機的に知恵を絞って行動し、文字通りValue を上げ、5年後、すべての含みの損を解消することができました。
何故、その様なことが出来たのだろうか？その後の米国の景気好転も当然ありますが、単に景気の波に乗るだけ以上の「上手分」のパフォーマンスがその原動力だったと思います。努力は勿論しましたが、それは“刻苦勉励型”だけではありませんでした。今も付き合いの続く当時の仲間、PM、BM（ベンダー）、そしてテナントと、「あの時は面白かった」と語り合う「何か」があります。
今回は、このとき実際に取り組んだケースの内、いくつかの実話をケーススタディとして、本コースで取り上げます。
※今回のセミナー受講の前後に、拙著「アメリカビル物語（2007年 綜合ユニコム）」をご一読いただくと、お感じいただけるインパクトはより強くなると思います。
カリキュラム
１．アセットマネジャー交替
・このAMにしてこのPMあり
PMフィー値下げ、BM（ベンダー）コストセーブの恫喝
２．プロパティマネジャー交替
・インセンティブフィーは、AMにとって「負けなし」のBet（提案）
・PMの物件担当責任者（GM）の人物をAMが選ぶ
・Professionalism だけでない、Enthusiasm
３．AMの発揮するリーダーシップと方向性（Direction）の明示
～今までどおりでは、「含みの損」は消せない～
・PMは、インセンティブフィーを是非取って欲しい
・対症療法（Reactive）から、先を見越した行動（Proactive）に
・PMのGMと共にAMが、全テナント訪問
「『ビルオーナーが日本』はマイナスイメージ」の迷信を払拭、PMを尊重しつつ、明確なビルのメッセージを直接テナントへ
・「品質」を作れるProperty Team の編成促進とバックアップ
◇ユニフォームと小道具の効用
◇店舗テナントによるBoard設立
◇ビルのポテンシャルを上げ、テナントに協力する各種イベント実施
・相場を知った上での、賃貸マーケットへの明確なメッセージ発信
◇不況時の既存テナントとの更新ネゴ
◇貸しスペースのメニュー作りとマーケット好転時への準備
～稼働率63.5% から 95.7% の「安定軌道」に乗せ、5年後、約100億円の含みの損を挽回する売却と、これによる約200億円のローン完済～（バイヤーは思いもかけない相手…）
※カリキュラムは当日変更になる場合がございます。ご了承下さい。
・このAMにしてこのPMあり
PMフィー値下げ、BM（ベンダー）コストセーブの恫喝
２．プロパティマネジャー交替
・インセンティブフィーは、AMにとって「負けなし」のBet（提案）
・PMの物件担当責任者（GM）の人物をAMが選ぶ
・Professionalism だけでない、Enthusiasm
３．AMの発揮するリーダーシップと方向性（Direction）の明示
～今までどおりでは、「含みの損」は消せない～
・PMは、インセンティブフィーを是非取って欲しい
・対症療法（Reactive）から、先を見越した行動（Proactive）に
・PMのGMと共にAMが、全テナント訪問
「『ビルオーナーが日本』はマイナスイメージ」の迷信を払拭、PMを尊重しつつ、明確なビルのメッセージを直接テナントへ
・「品質」を作れるProperty Team の編成促進とバックアップ
◇ユニフォームと小道具の効用
◇店舗テナントによるBoard設立
◇ビルのポテンシャルを上げ、テナントに協力する各種イベント実施
・相場を知った上での、賃貸マーケットへの明確なメッセージ発信
◇不況時の既存テナントとの更新ネゴ
◇貸しスペースのメニュー作りとマーケット好転時への準備
～稼働率63.5% から 95.7% の「安定軌道」に乗せ、5年後、約100億円の含みの損を挽回する売却と、これによる約200億円のローン完済～（バイヤーは思いもかけない相手…）
※カリキュラムは当日変更になる場合がございます。ご了承下さい。
講師紹介
開催実績
松村徹 (株式会社ニッセイ基礎研究所 不動産研究部長)
信田直昭 (Ｓｈｉｄａインベストメント＆マネジメント代表
)
青木邦啓 (株式会社鈴丈エステートサービス 代表取締役)
植野正美 (U.A.P.M. Consulting, LLC 代表)
小池正晃 (東急不動産株式会社 ソリューション営業本部 部長 グループリーダー)
中村政義 (ユナイテッド不動産株式会社 代表取締役社長)
前澤威夫 (シービー・リチャードエリス総合研究所株式会社 専務取締役主席研究員)
宮内誠 (株式会社ビーロット 代表取締役社長)
開催日 : 2010/12/14 (火)
信田直昭 (Ｓｈｉｄａインベストメント＆マネジメント代表
)
青木邦啓 (株式会社鈴丈エステートサービス 代表取締役)
植野正美 (U.A.P.M. Consulting, LLC 代表)
小池正晃 (東急不動産株式会社 ソリューション営業本部 部長 グループリーダー)
中村政義 (ユナイテッド不動産株式会社 代表取締役社長)
前澤威夫 (シービー・リチャードエリス総合研究所株式会社 専務取締役主席研究員)
宮内誠 (株式会社ビーロット 代表取締役社長)
開催日 : 2010/12/14 (火)
松村徹 (株式会社ニッセイ基礎研究所 不動産研究部長)
信田直昭 (Ｓｈｉｄａインベストメント＆マネジメント代表
)
青木邦啓 (株式会社鈴丈エステートサービス 代表取締役)
植野正美 (U.A.P.M. Consulting, LLC 代表)
中村政義 (ユナイテッド不動産株式会社 代表取締役社長)
前澤威夫 (シービー・リチャードエリス総合研究所株式会社 専務取締役主席研究員)
宮内誠 (株式会社ビーロット 代表取締役社長)
開催日 : 2010/06/02 (水)
信田直昭 (Ｓｈｉｄａインベストメント＆マネジメント代表
)
青木邦啓 (株式会社鈴丈エステートサービス 代表取締役)
植野正美 (U.A.P.M. Consulting, LLC 代表)
中村政義 (ユナイテッド不動産株式会社 代表取締役社長)
前澤威夫 (シービー・リチャードエリス総合研究所株式会社 専務取締役主席研究員)
宮内誠 (株式会社ビーロット 代表取締役社長)
開催日 : 2010/06/02 (水)
募集要項
| 日時 |
2009年11月18日
(水)
19:00～21:30 |
|---|---|
| 受講料 |
10,000円 |
| 定員 | 60名
※定員になり次第締め切らせていただきます |
| 主催 |
|
| 会場 |
アカデミーヒルズ49（東京都港区六本木6-10-1 六本木ヒルズ森タワー49階） 都合により40階に変更する場合、受講生には直接ご案内いたします。 |
お支払い方法
クレジットカードによるお支払いのみです。
※お申込み後のキャンセル及び返金は承っておりません。
※クレジットカードはVISA、MASTER、JCB、AMERICAN EXPRESS、DINERSのみのお取扱となります。
※お支払方法は「一回払い」のみとなります。（「リボルビング払い」「分割払い」等はご利用いただけません）
【その他】
※領収証をご希望の方は、「申込画面」内の＜請求書・領収証発行＞欄でラジオボタンの「WEB上で発行する」をお選び下さい。
「WEB上で発行する」をお選びいただきますと申込完了後に、領収証のダウンロード画面が表示されます。ダウンロード画面を一旦閉じると再度ダウンロード画面に戻ることが出来ませんのでご注意ください。
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